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蘇州土拍:涼了嗎?6宗底價成交,還有驚天大烏龍...
來源: 蘇房網|2019-09-29
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秋風起,蟹腳黃,土拍起,成交涼~
 
據說,這是關于蘇州土拍的最新段子。
 
比段子更扎心的,往往是現實。就在剛才,蘇州9月的第二場土拍剛拍完:
 
攏共7宗宅地,6宗底價成交,還有1宗...
 
 
涼嗎?涼就對了。
 
7.24新政寫的很清楚,引導競買人審慎理性報價。
 
而從今天土拍來看,房企理性得叫人害怕,徹底告別了之前“現房前一手成交”的常態。
 
現在的狀態是:
 
熱門地塊,基本低溢價或底價成交;
冷門地塊,報名寥寥,甚至......有流拍風險。

 

但是,偏偏也有頭鐵的,你看,木瀆地塊不就現房銷售——雖然剛開始,大家也不搞不清楚是真的頭鐵,還是只是手抖了。
 
當時競價一開始,我就點啊點啊點

 

結果,???居然真的是手抖。
 
木瀆地剛成交沒多久,星河的一張內部文件截圖就在網上流傳了:
 

 


里面寫道:
 
華東區域投資團隊在土地競拍過程中心急手亂,操作失誤......一秒之差、粗心大意。導致項目財務指標直線大幅度下滑。

 

對不起,我沒忍住.......
 

 

........
 
好了,嚴肅一點,言歸正傳
今天土拍有哪些看點?
 

 

-  星河首入蘇州,又見吳中地產
 
星河地產拿下了木瀆37號地塊,樓面價15380元/平,首次進入蘇州的同時,也順便要現房銷售了。
今天刷屏的這位,大家可能不大熟。
 
星河起家于深圳,房地產百強企業,很早就進入常州了,有多個項目,在常州算是挺有名的,去年還在南京拿地了。
 
至于手滑操作,筆者只想說:兄弟拿都拿了,蘇州好地方,既來之則安之。
 
另一個比較矚目的是吳中地產,9000元/平拿下了甪直36號地塊——吳中地產太久沒有出現在市區土拍了,有點想念啊~~
 
- 國資隊出沒,相城需托底?
 
相城的幾宗地,除了黃埭41號,基本被國資背景的區鎮級公司拿完了。
 
從這個成交結果看,如今,相城部分邊緣板塊的地塊,對于房企來說確實是吸引力比較有限。
 
比較迷的是高鐵新城地塊。說好的建發,并沒有出現——結果“高鐵新城拿下高鐵新城地塊”——這句子你讀讀。
 
當然啦,自己人拿地有個好處:
 
后期極可能合作開發,而且找的往往都是萬科、仁恒等等口碑不錯的房企。
 
(比如活力島北的園和、錦上和風......)
 

 
具體成交情況,往下戳
 
 
高鐵新城39號地塊:
高鐵新城經濟發展有限公司競得
 
 
成交!蘇州高鐵新城經濟發展有限公司以底價19.83億,競得相城高鐵新城39號地塊!樓面價15500元/㎡。
 
 
地塊位置:相城蠡太路北、求索街西
性質:住宅用地
占地面積58150㎡
最大容積率:2.2
 
規劃條件:
1、所有住宅面積不得小于100平,平均每戶不少于1.5個機動車位;
2、住宅高差須≥12米,圍墻采用金屬鏤空形式,通透率不低于70%;
3、成品住宅(6層及6層以上)比例應達到100%;
4、建筑布局須滿足地塊北側規劃幼兒園的日照需求
 
 
- 就在蘇州大學實驗學校東邊。地塊北側為空地;南側為在建的蠡太路;東側為廠房。(方位很重要,因為據說,蘇大實驗學區要好一點~~)
 
- 上個禮拜,嘉兆剛在高鐵新城拿了一塊地,成交樓面價15926元/平。
 
 
- 高鐵新城在售項目僅三個,分別是美的云筑、MOC芯城匯二期和建發泱譽;待售項目有中鐵十八局地塊、環秀湖四期和MOC芯城匯三期。

 

 

 

木瀆37號地塊:
星河地產競得
 

 

成交!常州星河協通斬獲蘇地2019-WG-37號地塊!成交總價9.95億元,樓面價15380元/㎡,溢價率11.17%。
 
 
地塊位置:吳中木瀆珠江路西側、東門町南側
性質:住宅、商服用地
占地面積:32348.7㎡
最大容積率:2
 
規劃條件:
1、住宅建筑檐口高度不低于15米,住宅單套戶型面積全部≥90平。
2、住宅全裝修成品建設交付。
3、商業計容建筑面積為1300-2000平,業態以餐飲、零食、娛樂為主,最小分割單元建筑面積不小于80平。
 
 

- 地塊位于東門町西面,前身為蘇州天裕塑膠廠,北面有在建的軌交5號線,南面整條街道以汽車4S店為主,商業配套方面,除了東門町,還有大運城等。

地段挺好的不是?以后買房買車一條龍,不想開車了,還能坐地鐵,不想坐地鐵出遠門了,周邊也有吃有喝。
 
手滑歸手滑,這塊地熱度還是非常不錯的,至少有好幾家競拍,加價輪數多,手滑之前,也已經頂到現房銷售前一手了。
 
- 木瀆板塊情況復雜,有低價順銷項目,也有開不出來的高地價項目。待售項目包括中鐵2個項目(雅禮苑、長楓雅苑)、旭輝都會上品(快開了)、上實·海上海、佳兆業國越府及路勁地塊。

 

 

 

甪直36號地塊:
吳中地產競得
 

 

 
成交!吳中地產(蘇州湖昱置業有限公司)以底價8.97億,輕松將甪直36號地塊收入囊中!樓面價9000元/㎡。

 

 

 

地塊位置:甪直甫澄中路東側、迎新一路南側
性質:住宅用地
占地面積:66407.2㎡
最大容積率:1.5
規劃條件:
1、住宅建筑檐口高度不得低于15米,住宅單套戶型面積不得低于90平
2、需達到一星及一星以上綠色建筑標準

 

 
- 甪直36號地塊在去年曾經掛牌出讓過,當時起拍樓面價9500元/平,當時還要求戶型≥120平,結果流拍。
 
-  本次土拍,36號地塊起拍降了500元/平,戶型面積也改成≥90平,結果底價成交,吳中地產拿地,成交樓面價9000元/平。
 
- 地塊周邊有碧桂園鳳凰島、中梁獨墅御湖、金澄明珠別墅等別墅小區,和南山維拉、旭輝和風、甪澄時光花園不在一個片區。
 
隨著南山維拉的清盤,甪直的新房,基本2W+。憑心而論,36號地塊地價不高,售價2萬/平以內的概率,是非常大的。

 

 
 
元和42號地塊:
相城交建競得

 

 
底價成交!相城交建斬獲蘇地2019-WG-42號地塊!成交總價17.65億元,樓面價16000元/㎡。
 
 
地塊位置元和街道齊門北大街東、慶元路南
性質:住宅用地
占地面積:50141㎡
最大容積率:2.2
 
規劃條件:
1、所有住宅面積不得小于100平(包括公攤面積及套內面積);
2、成品住宅(6層及6層以下住宅除外)比例應達到100%;
3、建筑風格簡潔大方,圍墻樣式需與建筑風格一致,住宅高差需大于等于12米。
 

 

- 地塊距離軌交2號線蠡口站直線距離不到1公里,周邊還有相城實驗中學、蠡口第二中學、元和農貿市場、瑞盛康復醫院等多項生活配套。
 
- 注意,這個地塊是有“限售價”的:限定備案均價28000元/平,限定備案最高價30000元/平,最低裝修標準1500元/平。
 
 

- 拿地的是相城交建,自己人拿地。

 

 

 
澄陽38號地塊:
漕湖置地競得
 

 

成交!漕湖置地(蘇州相城經濟技術開發區漕湖置地有限公司)以底價26.07億,競得相城澄陽街道38號地塊!樓面價13000元/㎡。
 

 

地塊位置澄陽街道227省道西,康元路北
性質:住宅用地
占地面積:80228㎡
最大容積率:2.5
 
規劃條件:
1、所有住宅面積不得小于100平(包括公攤面積及套內面積);
2、住宅高差須≥12米;
3、特定綠化范圍:綠化率70%。
- 地塊緊靠上個禮拜剛出讓的30號地塊。噢對了,上次也是漕湖置地拿的,后期不排除一起開發的可能。

 

 

 

黃埭40號地塊:
相城城建競得
 
 
成交!相城城建(蘇州和恒置地有限公司)以底價7.43億,競得相城40號地塊!樓面價7500元/㎡。

 

 
 
地塊位置相城東橋,長旺路西、聚民路北
性質:住宅用地
占地面積:49457㎡
最大容積率:2
 
規劃條件:
1、所有住宅面積不得小于100平(包括公攤面積及套內面積);
2、住宅高差須≥12米。
3、建筑布局須滿足地塊西南側規劃幼兒園日照要求
4、成品住宅(6層及6層以下住宅除外)比例應達到100%


 

 
 
- 這宗地塊并不在黃埭的住宅核心區,而是在東橋,周邊有較多工業坊,配套相對比較簡單。
 
起拍樓面價7500元/平,說低也不低。你想想,甪直地塊,最終成交價格才9000元/平,兩個板塊相比,吸引力有差距。

 

 

 

黃埭41號地塊:
美的競得
 


成交!美的(徐州市美的新城房地產發展有限公司)以底價4.4億,競得相城黃埭鎮41號地塊!樓面價9230元/㎡。

 
 
地塊位置:相城黃埭住友電裝路東、春申路北
性質:住宅、商服用地
占地面積:26480㎡
最大容積率:1.8
 
規劃條件:
1、所有住宅面積不得小于100平(包括公攤面積及套內面積);
2、商業計容建筑面積不大于400平,不可分割銷售和設置沿街商業。
3、成品住宅(6層及6層以下住宅除外)比例應達到100%
 

 

- 地塊北側是古宮新村,南側為空地和黃埭鎮文體公園,東側為西塘河,西側為廠房。
 
這塊地離今年7月成交的路勁黃埭23號地塊(樓面價10933元/平)不遠。
 
美的拿地,樓面價9230元/平,且地塊還含有一定的商業,純漢子。
 

 
 
 
兩場市區土拍一結束,轉眼也就要10月了。
 
傳說中的金九銀十,現在也沒人提了——從土地市場到成交端,蘇州樓市降溫很徹底。
 
今年剩下來的時間,蘇州肯定還會有土地供應,傳說中6號公告正在路上,不過結果嘛,用一個業內整天喊的詞,“大局已定”。
 
你問我怎么看?我覺得挺好的。
 
新政后土地供應是非常密集的,吳江突突突連拍了四五回了,市區也有兩次大型土拍。
 
未來的新房供應,短期內是充足的。
 
而真正優質的地塊,根本不用愁,總會成交——成交還沒什么溢價,有的都幫你定好售價了,將來開出來,個個準倒掛。
 
你猜猜,最后實惠的是誰?
 
所以啊,鎮定些,朋友們。
 
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